Ausgleichsbeträge

Die Grundstücke in den Sanierungsgebieten erhalten durch die sanierungsbedingten Einzelmaßnahmen i. d. R.
eine erhebliche Aufwertung. Die Sanierung wird zunächst durch die Gemeinde, das Land und den Bund vorfinanziert.
Eigentümer von Grundstücken, die durch die öffentlich finanzierten Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung
erfahren, werden dazu veranlasst, mit der Zahlung eines Ausgleichbetrages zur Refinanzierung der Maßnahme
beizutragen. Die Ausgleichbetragspflicht besteht grundsätzlich für alle Grundstückseigentümer. Die Höhe
des Ausgleichsbetrages richtet sich nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung der Grundstücke. Der Betrag
wird spätestens nach rechtsförmlichem Abschluss des Sanierungsverfahrens vom Eigentümer des Grundstücks
eingefordert. Der Gesetzgeber gibt der Gemeinde und dem Eigentümer folgende Möglichkeiten zur Ablösung
des Ausgleichsbetrages:
1. Erhebung durch Bescheid nach Abschluss der Sanierung
2. Ablösevereinbarung
3. Vorzeitige Festsetzung auf Antrag
4. Vorauszahlung.

Möglichkeiten der vorzeitigen und freiwilligen Ablösung von Ausgleichsbeträgen in den Sanierungsgebieten "Innenstadt" und "Petrikirchplatz"

Die Stadt Luckenwalde erhält seit 1991 im Rahmen des Bund-Land-Programms "Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen" des Landes Brandenburg und seit 2005 im Rahmen des Bund-Land-Programms "Stadtumbau Ost" des Landes Brandenburg umfangreiche Förderungen für Sanierungsmaßnahmen in den beiden Sanierungsgebieten "Innenstadt" und "Petrikirchplatz".
Gemäß § 142 Absatz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) beschloss die Luckenwalder Stadtverordnetenversammlung am 21.11.1994 das Sanierungsgebiet "Petrikirchplatz" förmlich festzulegen. Der Beschluss für Sanierungsgebiet "Innenstadt" wurde am 24.01.1995 gefasst. Rechtskraft erlangten beide Satzungen durch ihre Veröffentlichungen am 06. März 1996 im Amtsblatt für die Stadt Luckenwalde.
Auf Grund der Festlegung des umfassenden Sanierungsverfahrens für die beiden Sanierungsgebiete kommen die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 165a Baugesetzbuch (BauGB) zur Anwendung. Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung dienen dem Zweck, neben Bund, Land und Kommune auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Der Ausgleichsbetrag ist demzufolge der Beitragsanteil des einzelnen Grundstückseigentümers an den Kosten der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme.

Ausgleichsbetragspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung oder zum Zeitpunkt des Abschlusses einer Ablösevereinbarung Eigentümer des im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks ist.

Die gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist in § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt:
"Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht."
Den Ausgleichsbetrag müssen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet alle Grundstückseigentümer, Mit- oder Teileigentümer, Erben und Erbengemeinschaften und Eigentümer zahlen, deren Grundstück mit einem Erbbaurecht eines Dritten belastet ist. Mit- und Teileigentümer zahlen den Ausgleichsbetrag gemäß ihrem Anteil an dem Gesamteigentum.
Der Ausgleichsbetrag wird normalerweise nach dem Abschluss des Sanierungsverfahrens fällig. Nach der noch zu beschließenden Aufhebung der Sanierungssatzung durch die Stadtverordneten erlässt die Stadt für jedes Grundstück einen Bescheid über die Höhe des Ausgleichbetrages, der dann innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Eine Ratenzahlung wird in begründeten Ausnahmefällen möglich sein. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages bereits vor dem Abschluss der Sanierung durch eine freiwillige Vereinbarung des Eigentümers mit der Stadt Luckenwalde.

Worin bestehen die Vorteile einer vorzeitigen und freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages?
Die vorzeitige und freiwillige Ablösung ist sowohl für den Grundstückseigentümer als auch für die Stadt Luckenwalde von Vorteil.

Für den Grundstückseigentümer:

• Ersparnis von Geld durch Gewährung eines Verfahrensnachlasses. Damit lässt sich der zu zahlende Betrag deutlich reduzieren.
• Rechtssicherheit: Die Ablösung ist eine verbindliche Vereinbarung. Auch wenn zukünftig weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen erzielt werden, ist diese Zahlungsverpflichtung endgültig.
• Steuervorteil: Der Ausgleichsbetrag kann, bei entsprechender Voraussetzung, steuerlich geltend gemacht werden. Die Zuständigkeit liegt beim Finanzamt.
• Zeitgewinn: Der Grundstückseigentümer kann sofort kalkulieren, welche Kosten aus der Sanierung noch auf ihn zukommen. Die aktuell zur Verfügung stehenden Finanzmittel lassen sich sinnvoll nutzen. Bei einer Darlehensfinanzierung des Ablösebetrages können die derzeit günstigen Zinsverhältnisse auf dem Kapitalmarkt genutzt werden.

Für die Stadt Luckenwalde:
Ausgleichsbeträge, die durch die vorzeitigen Ablösungen von der Stadt eingenommen werden, können in voller Höhe wieder für Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden und müssen nicht anteilig an Land und Bund abgeführt werden. Damit können diese Ausgleichsbeträge direkt für weitere Aufwertungsmaßnahmen in den Sanierungsgebieten eingesetzt werden.

Die Luckenwalder Stadtverordnetenversammlung hat auf ihrer Sitzung am 25.10.2011 die Möglichkeiten für die vorzeitige und freiwillige Ablösung von Ausgleichbeträgen wie folgt erneut bestätigt und beschlossen:
Die mit Beschlussvorlage B-5165/2010 beschlossenen Abschlagsregelungen zur freiwilligen und vorzeitigen Ablösung von Ausgleichsbeträgen werden um ein weiteres Jahr, wie folgt verlängert:
- Bei Ablösezahlungen bis zum 30.11.2012 erfolgt eine Reduzierung des Anteils um 20 Prozent.
- Bei Ablösezahlungen bis zum 30.11.2013 erfolgt eine Reduzierung des Anteils um 15 Prozent.
- Bei Ablösezahlungen bis zum 30.11.2014 erfolgt eine Reduzierung des Anteils um 10 Prozent.

Haben Sie Fragen zum Ausgleichsbetrag, zu den aktuellen Anfangs- und Endwerten oder möchten Sie eine vorzeitige und freiwillige Ablösevereinbarung mit der Stadt Luckenwalde abschließen, dann wenden Sie sich bitte an das Stadtplanungsamt der Stadt Luckenwalde, Herrn Dutschke (Telefon 03371/672-317) bzw. an die Sanierungsbeauftragte DSK GmbH, Herrn Oehler (Telefon 03371/672-340).

Sanierungsgebiet Innenstadt (Kartendarstellung des Gebietes)

Sanierungsgebiet Petrikirchplatz (Kartendarstellung des Gebietes)

Bekanntgabe des Gutachtens über die besonderen Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1, Satz 7 BauGB in den Sanierungsgebieten "Innenstadt" und "Petrikirchplatz"

Die vorliegende Wertermittlung diente der Ermittlung aktueller besonderer Boderichtwerte in den Sanierungsgebieten "Innenstadt" und "Petrikirchplatz". Diese werden insbesondere benötigt, um seitens der Stadt Luckenwalde (Sanierungsverwaltungsstelle) z.B. die Genehmigungsfähigkeit eines Kaufvertrages für ein Grundstück im Sanierungsgebiet gemäß § 144 i. V. m. § 153 BauGB beurteilen zu können.
Ein weiterer Zweck der Ermittlung aktueller Bodenrichtwerte ergibt sich aus der Verpflichtung des Grundstückseigentümers, gemäß §§ 154 ff BauGB einen Ausgleichsbetrag an die Stadt zahlen zu müssen, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht.
Wenngleich die Sanierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, ist es das Ziel der Kommune, Ablösevereinbarungen nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB mit den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet abzuschließen.
Basis der Ablösevereinbarungen stellt die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes dar. Diese Erhöhung ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch seine rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Die ausgewiesenen Bodenrichtwerte beziehen sich einerseits auf den Zustand vor Beginn der Maßnahme (Anfangswert) und andererseits auf den Zustand nach Abschluss der Maßnahme (Endwert). Der prognostizierte Zustand der Endwerte und damit auch die Endwerte selbst, müssen überprüft und angepasst werden, sobald Sanierungsziele hinzukommen, sich ändern oder aufgegeben werden. Der Gutachterausschuss geht bei seiner Abschätzung davon aus, dass die beabsichtigten Maßnahmen bis zum Abschluss der Maßnahme tatsächlich durchgeführt werden.

Der Gutachterausschuss hat in seinen Beratungen zu den Luckenwalder Sanierungsgebieten "Innenstadt" und "Petrikirchplatz" die besonderen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.06.2011 wie folgt ermittelt:

Sanierungsgebiet "Innenstadt"

Zone	BRW-Zone	Nutzung	Größe	Anfangswert	Endwert
I	0166	W	300 m²	31 €/m²	35 €/m²
II	0167	W	800 m²	26 €/ m²	31 €/m²
III	0168	W	650 m²	30 €/m²	36 €/m²
IV	0169	W	700 m²	27 €/m²	32 €/m²
V	0170	W	600 m²	32 €/m²	36 €/m²
VI	0171	W	500 m²	29 €/m²	31 €/m²
VII	6039	GE	-	26 €/m²	28 €/m²
VIII	0172	W	1.500 m²	15 €/m²	16 €/m²
IX	0173	W	350 m²	42 €/m²	46 €/m²

Sanierungsgebiet "Petrikirchplatz"

Zone	BRW-Zone	Nutzung	Größe	Anfangswert	Endwert
I	0174	W	500 m²	28 €/m²	32 €/m²
II	0175	W	500 m²	35 €/ m²	40 €/m²
III	0176	W	850 m²	26 €/m²	29 €/m²
IV	0177	W	750 m²	30 €/m²	32 €/m²
V	0178	W	500 m²	36 €/m²	39 €/m²
VI	0179	W	650 m²	36 €/m²	43 €/m²
VII	6040	GE	-	27 €/m²	28 €/m²
VIII	6041	GE	-	25 €/m²	30 €/m²

Bei Rückfragen zu vorzeitigen und freiwilligen Ablösevereinbarungen können sich die interessierten Eigentümer an das Stadtplanungsamt wenden.

Stadt Luckenwalde

aktualisiert: 18.11.2011