Bemühungen um die Kunsthalle
Die Kunsthalle neben dem Vierseithof ist in einem furchtbaren Zustand und der ein oder andere fragt sich, warum die Stadt Luckenwalde nichts dagegen unternimmt. Stadtplanungsamtsleiter Peter Mann erklärt, warum das gar nicht so einfach ist und welche Bemühungen in den vergangenen Jahren unternommen wurden:
Bei dem Grundstück handelt es sich nicht um eine städtische Liegenschaft, sondern um Privateigentum. Der Eigentümer wurde unsererseits mehrfach auf den desolaten Zustand der Gebäude insbesondere der Kunsthalle hingewiesen und um Sicherung der Gebäude gebeten.
Bereits im Juni 2018 teilten wir, da eine telefonische Kontaktaufnahme nicht erfolgreich war, dem Eigentümer schriftlich mit: „Wir sind bekümmert über den schlechten Zustand der Liegenschaften. Mehrfach wurden wir zum Zustand der Kunsthalle und Bowlingbahn und deren Umfeld von Stadtverordneten, Bürgern, aber auch Vereinen bereits angesprochen (Verunreinigungen, Bauzustand, Fragen der Sicherheit usw.). Da wir keine Kenntnis über Ihre Entwicklungsabsichten haben, ist es schwer, die Anfragen sachgerecht zu beantworten.
Daher haben wir diesen Weg gewählt, um zu erfahren, welche Vorstellungen Sie für die Nutzung der Liegenschaften haben und wie wir Ihnen möglicherweise behilflich sein könnten. Ziel ist es, gemeinsam eine Lösung zu finden. Bitte verstehen Sie daher das Schreiben als Angebot zur Lösung der Problematik.“
Auch im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet „Karree“, welche die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Luckenwalde in ihrer Sitzung vom 10.04.2018 beschlossen hat, wurde der Eigentümer zu den Veranstaltungen eingeladen. Im Dezember 2019 bei der stattgefundenen Akteursrunde „VU und städtebauliche Rahmenplanung Karree“ brachte der Eigentümer zum Ausdruck, dass zurzeit keine konkreten Nachnutzungsperspektiven bestehen und verschiedenste Entwicklungsoptionen zwar vorstellbar sind, aber die für ihn nicht geklärte Erschließung ein Problem bei der Vermarktung und Entwicklung der Immobilie sind.
In Auswertung dieser Erkenntnisse und um für eine Verbesserung einer gesicherten Erschließung zu sorgen, hat sich das Stadtplanungsamt auch an die Nachbareigentümer, die Eigentümer der Straßen sind, gewandt. Sie teilten uns mit, dass ihre Versuche, mit dem Eigentümer eine Lösung zu finden, nicht erfolgreich waren.
Im Juni 2022 bat das Stadtplanungsamt den Eigentümer der Kunsthalle schriftlich, ins Gespräch zu kommen.
Uns interessierte die Frage, wie sich der Eigentümer eine Nutzung in nächster Zukunft vorstellt oder ob es bereits konkrete Planungen gibt. Hierauf erfolgte leider keine Reaktion.
Im September 2022 wurde der Eigentümer durch die Stadt auf seine Verkehrssicherungspflichten hingewiesen, insbesondere da es im August und September bereits zu Brandeinsätzen der Feuerwehr gekommen war. Hier wurde dem Eigentümer außerdem mitgeteilt, dass „im Rahmen der Sanierungsmaßnahme SG „Karree“ ein Nachnutzungskonzept für die Kunsthalle und die ehemalige Bowlingbahn erwartet wird. Beide Gebäude sind städtebaulich wertvoll und sollen zur Funktionsstärkung des Quartiers entwickelt werden. Die Sanierungsziele und die Ergebnisse der VU „Karree“ können unter https://www.luckenwalde.de/Rathaus/Stadtplanung/Vorbereitende-Untersuchung/Karree/ nachgelesen werden. Gern berät das Sanierungsmanagement hierzu nach entsprechender Terminvereinbarung.“
Die Untere Bauaufsichtsbehörde teilte uns mit: „gegen die Eigentümerin der Grundstücke Am Herrenhaus 2 und Volltuchweg 1a habe ich ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet, da die Kunsthalle und die Bowlingbahn nicht gegen das Betreten von Unbefugten gesichert waren und auch einige bauliche Mängel, die einer Sicherung bedurften, bestanden.“
Nach dem Brand in der Kunsthalle im Dezember 2022 ließ die Untere Bauaufsichtsbehörde um das Gebäude einen Bauzaun errichten, dessen Zustand regelmäßig kontrolliert wurde.
Zwischenzeitlich hatte das Stadtplanungsamt im Herbst 2024 einen Ortstermin mit dem Sohn des Eigentümers. Hier wurde der derzeitige Zustand der Liegenschaften begutachtet. Die planungsrechtlichen und ordnungsrechtlichen Verhältnisse wurden erläutert und eine Sicherung gegen unbefugtes Betreten durch die Stadt angemahnt.
Konkrete Absichten zum weiteren Umgang der Immobilien konnten hier aber nicht abgeben werden.
Ein klassisches Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot greift nicht bei einem Denkmal. Hier hat immer erst die Erhaltungspflicht aus dem Denkmalschutzgesetz Vorrang. Im konkreten Fall ist dies der Fall und sollte auch entsprechend angewendet werden. Es besteht aber eine enge Abstimmung zwischen der Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes, der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Unteren Bauaufsicht. Hier werden mögliche behördliche Anordnungen abgestimmt.
Ansonsten gibt es in der Stadtverwaltung seit dem Stadtumbauprogramm sogar die Arbeitsgruppe „Verwahrloste Immobilien/Leerstandsmanagement“, die sich mit einem Teil der leerstehenden und im Fortbestand gefährdeten Objekte befasst. Auch wenn in dieser Zeit ein großer Teil der Gebäude saniert und gesichert werden konnte oder Eigentümerwechsel stattfanden, bleibt ein Teil derzeit nicht lösbarer Fälle. Die Problemlagen sind dabei unterschiedlich. Neben Objekten mit immer noch ungeklärten Eigentumsverhältnissen gibt es Objekte mit Eigentümern im Ausland, die nicht oder nur schwer zu erreichen sind, aber auch Eigentümer, die nicht in notwendigem Umfang mitwirken. Hier besteht der Verdacht, dass statt einer zweckgemäßen Bestimmung der Gebäude die Spekulation mit der Wertsteigerung im unsanierten Zustand in den Vordergrund getreten ist. Für einzelne dieser Objekte beabsichtigt die Stadtverwaltung zukünftig Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote nach § 177 BauGB anzuwenden. Aber die Instandsetzungs- und Modernisierungsgebote gemäß § 177 BauGB eignen sich aus Sicht des Stadtplanungsamtes nicht für einen flächendeckenden Einsatz. Zunächst ist das Gebot immer im Einzelfall zu begründen. Den Eigentümern muss vorher ausreichend Zeit zur eigenständigen Reaktion gegeben werden. Für die unrentierlichen Kosten der angeordneten Maßnahmen, für die gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 mit großer Wahrscheinlichkeit die Stadt Luckenwalde einzustehen hätte, sind städtische Mittel einzuplanen. Diese Mittel stehen bislang im Haushalt nicht zur Verfügung. Bußgelder sind in diesem Verfahren nicht vorgesehen, ebenso sind Enteignungen und Vorkaufsrechte keine Verfahren im Rahmen der Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote.
Womit wir wieder am Anfang wären. Die Kosten landen bei der Allgemeinheit. Die Verpflichtung des Eigentümers ist nur mit enorm hohen Hürden einforderbar. Die Bundesgesetzgebung hat jahrzehntelang die Immobilienbesitzer gestärkt und der § 177 ist ein stumpfes Werkzeug, mit dem sich die beschäftigten Ämter der Kommunen aufreiben können, ohne wirklich Erfolge zu erzielen.
Wie Sie meinen Ausführungen entnehmen können, sind wir daran interessiert, dass die Kunsthalle als auch die ehemalige Bowlingbahn wieder einer Nutzung zugeführt wird. Die Stadt kann das Problem jedoch nicht lösen ohne Mitwirkung des Eigentümers.